原标题:2022年南通市区商品住宅市场整体表现平稳,成交均价最高23938元/㎡
土拍讯据土拍大数据统计,2022年南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交35宗经营性建设用地,总成交面积149.31万㎡,总成交金额212.67亿元,整体表现可观。就楼市而言,2022年南通市区商品住宅供应量大幅缩水,购买力不足导致去化周期逐月递增,整体表现“量价速乐体育齐跌”,但年末刺激政策不断,2023年若从政策端入手,或将促进楼市小幅回暖。
2022年下半年中央多次表态支持“保交楼”,并要求各地政府加快落实相关举措及配套资金。据了解,目前已有超70省市根据当地实际情况,实质推动“保交楼”举措落地。
2022年11月份,央行和银保监会联合发文,要求从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展速乐体育,政策力度空前。至此,“金融16条”政策正式出台,也标志着房地产“稳主体”政策全面加力,正式开启防范化解优质头部房企风险。
自“金融16条”政策出台后,房企融资支持进展明显加快,证监会随即发布优化调整房企股权融资5项措施,以恢复上市房企和涉房上市公司再融资。“三支箭”即信贷融资、债券融资、股权融资,政策的落地,致使供给端支持政策框架基本形成。
尽管市场下行情况明显,房地产政策也陆续转向支持为主,但“房住不炒”依旧贯穿全局。2022年中央多次强调“房住不炒”,这也意味着“房住不炒”依旧是我国长期坚持的房地产行业定位。
在二十大报告中,中央提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,表明将继续发力完善住房供应端制度政策,并大力推动住房租赁市场发展,完善购+租、市场+保障的住房体系。
据统计,2022年南通市区商品住宅总供应面积为85万㎡,同比下跌61.5%;总成交面积80万㎡,同比下跌52.4%。
从近五年南通市区商品住宅供求情况来看,2018年供应量达到峰值,2019年成交量达到峰值,此后逐年下降,2022年受市场大环境影响,供应量与成交量下跌幅度明显。2018-2021年成交均价一直保持稳步上升,2022年受大环境下行影响,房价小幅下跌6.7%,但整体来看,新房房价表现平稳。
从南通市区2022年全年商品住宅成交情况来看,供应量主要集中在前三季度,其中1月份供应面积为全年最高,达到18.04万㎡,此后在第三季度再次迎来供应高峰期。成交方面,上半年整体成交相对下半年表现较为突出,其中,6月份最高达到10.59万㎡。
从上图可以看出,3月份开始成交均价小幅上升,5月份成交均价达到23938元/㎡,是全年成交均价最高的月份,此后仅小幅波动,呈现平稳发展的态势。
从月度存量和去化周期来看,2022年上半年南通市区商品住宅存量整体呈现稳定趋势,尤其是从3月份开始,商品住宅存量基本持平,下半年受新房集中供应的影响,商品住宅存量出现上升趋向,尤其是9月份商品住宅存量达到131.1万㎡,为全年最高水平。
从上图可以看出,去化周期第一季度较为稳定,自4月份开始涨幅较为明显。截止12月,南通市区去化周期为18.7个月,整体来看,南通市区商品住宅去化周期拉长,市场去化存在一定风险。
2022年受市场环境影响,需求与购买力不足,购房者观望情绪较浓,房企去化承压,楼市表现较为低迷。就新房市场而言,2022年南通市区新房供应量仅7030套住宅新闻,同比2021年的17668套跌幅约60%;新房成交量为6730套,同比2021年的14294套跌幅约53%。
2022年5月份,南通七部门联合印发通知,从提高住房公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低商业贷款首付比例、下调商业贷款利率、购房奖补等方面对刚需及改善型群体提出了多项购房优惠举措,且还针对优质房地产企业提质增效,提出了多条具体举措,如降低土地竞买保证金比例至20%,降低商品房每期预售申请面积标准等速乐体育,有效提振市场信心。
展望2023年,当前的房地产市场仍处于“稳军心”阶段,短期内南通楼市或继续承压。但随着2022年年末刺激政策不断,且南通市也刚刚发布2023年一号文件,通过综合运用土地、财政、金融等政策,着力稳地价、稳房价、稳预期,因此2023年南通房地产市场仍值得速乐体育期待!
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