速乐体育速乐体育速乐体育日前举行的河南省住房和城乡建设工作会议上，相关部门在通报2023年重点工作中明确，河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。此外，四川、安徽速乐体育、山东等地近期也提出将试点现房销售。

　　58安居客房产研究院院长张波告诉记者，去年以来市场对现房销售及预售制一直保持较高关注度，长远看，现房销售可能会取代期房预售，但这种改变并非一蹴而就。

　　“过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开，再不断扩大覆盖面。”张波表示。

　　此前于2018年，住建部曾向广东、湖北、四川、江苏等六省发函，要求这些省份对商品房预售许可进行深入研究。近几年来，南京、杭州、苏州等城市曾在部分地块出让时尝试过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，已暂停这一探索。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，各地对现房销售的模式探索展开了各种试点和创新，但细分来看，其实可划分为两个不同的阶段，这两个阶段也呈现出不同的特点。

　　“2021年上半年之前，各地主要在供地规则中明确了现房销售模式，这些规则是在市场热度上升时期出台的，其出发点是基于’稳房价、稳地价、稳预期’的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。而2021年下半年以来关于现房销售的讨论，则是在楼市调整期发生的，主要是从防范楼盘出现烂尾、防范房企金融风险蔓延等角度出发，有市场内在的要求。”严跃进补充称。

　　对此，郑州市住房保障和房地产管理局相关人士表示，目前还不了解相关具体信息。开封市住房和城乡建设局相关人士告诉记者，现房销售的试点工作仍处于调研过程中，尚未出台相关方案，目前也没有明确的落地时间表。

　　“从初步思路来看，试点只选择少数项目，不会大范围铺开。如果项目未收到试点通知，应该不会被纳入试点范围内。”上述开封市住建局人士说。

　　河南一家本土房企人士向记者表示，目前未收到试点现房销售的通知，但按目前的市场形势，现房销售在吸引购房者方面，的确具有较强的竞争力。

　　“因市场疲弱，去年以来楼盘的销售周期明显变长。郑州一些项目销售不振，已实施现房销售，不过这些楼盘多位于远郊地区。从我们得到的市场反映来看，买家对现房销售的认可度是比较高的。”前述河南房企人士说。

　　严跃进指出，河南提出试点现房销售之所以倍受市场关注，其中一个背景为，去年部分楼盘停工事件对购房者信心形成冲击，部分购房需求从期房市场转至现房或二手房市场。

　　“河南是全国保交楼工作的标杆省份，其近日提及试点现房销售模式，具有重要的风向标和示范意义。”严跃进称。

　　中指院指数事业部市场研究总监陈文静表示，河南保交楼任务艰巨，今年是保交楼的重要节点，河南省在此前的政府工作会议也提出了相关要求。

　　住建部于今年1月提出，有条件的地区可进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　“河南提出将在郑州、开封试点探索预售制改革和现房销售，也是对主管部门政策的进一步落实。”陈文静称。

　　从全国范围来看，不仅仅是河南，四川、安徽及山东等地于近期也提出，接下来将展开现房销售试点工作。

　　2月6日，四川省政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》的通知，在促进房地产市场平稳健康发展方面提出，四川将支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　此外，安徽省在2月6日举行的住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，今年安徽将因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

　　山东则在1月底的住房城乡建设工作会议强调，将逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

　　陈文静表示，近年来部分省市陆续展开商品房现房销售试点工作，其中海南省已要求安居房全面实施现房销售，热点城市部分地块亦在拍卖环节设置现房销售条件。

　　张波对记者表示，现房销售可实现所见即所得，对于去年受交房影响较明显的城市，用户更加青睐现房而非期房，这从市场对现房和准现房的关注度不断提升可见一斑。

　　回顾近十年楼市发展过程，可以发现在楼市调整或变动期，市场对现房的关注度较高，现房的销售规模往往也会出现较大增长。

　　就现房销售，易居研究院对2013年以来全国现房销售的规模占比数据进行了对比，即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。数据显示，2009年、2013年、2016年、2021年，全国现房销售面积及同比增速出现相对明显的上升。

　　严跃进介绍，2018年后现房在新房市场中的销售占比持续走低，期房成交占比例则不断增加，这一态势一直延续至2021年6月份。

　　易居研究院数据显示，2021年6月份全国现房销售面积占新建商品住宅销售面积的占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，于2021年12月升至10.4%。该指标2022年后继续上升，至2022年12月达到13.9%。

　　严跃进表示，2021年下半年全国房地产市场步入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露出来，去年部分项目出现停工。此类事件影响下，购房者对认购期房产生较大顾虑，对现房销售的需求明显增加。

　　“现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受项目停工事件冲击，购房者对于购买期房心存忧虑，而‘所见即所得’的现房提升了买家的安全感，自然使得现房销售比例有所提升。”严跃进补充道。

　　从各地现房销售情况来看，易居研究院数据显示，2022年江苏、河南为现房销售规模较大的省份，分别为1942万及1555万平方米。近3年现房销售面积的占比变化方面，湖北、江西、广西、江苏等省的占比拉升态势最为明显速乐体育，其中，湖北2020年和2021年现房销售的占比均为9%，而2022年的占比则上升至15%。

　　随着多地拟试点现房销售，关于商品房预售制的弊端，以及是否应持续推广现房销售，再次成为市场热议的话题。

　　全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹曾在去年“两会”期间多次提议，应废除商品房预售制度，实行现房销售。周世虹认为，如实行现房销售，房企危机将不会涉及购房人，将不存在“保交付”等问题。全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡也曾提议，应从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，取消商品房预售制度，变成现房销售，意味着房企1-2年没有收入，那么房企无疑将面临非常大的压力。“预售制度本身不是出现问题的原因，核心还是预售资金监管与银行放贷的问题。”

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁亦认为，目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。

　　严跃进表示，此前各地对于预售制的改革，更多是从鼓励及自愿的角度出发。但今年河南、四川等地的改革，跳出了鼓励和自愿的范畴。这反映出对现房销售推进的力度有所加大，相关领域改革的节奏明显加快。

　　业内人士认为，试点现房销售或促使企业运营模式发生变化，也将对行业发展产生深远影响。

　　张波指出住宅新闻，一方面，试点现房销售或加快行业的优胜劣汰，是推进行业整体向好的一项举措，另一方面，此举可有效规避“烂尾”现象的产生，同时可更有力的保障购房者权益。

　　但现房销售的难度在于，房地产行业是资金密集型产业，试点现房销售的项目，或面临较大的资金回笼压力。

　　“虽然各地不断放松楼市调控政策，但目前市场形势仍然不佳。现房销售对企业资金的要求将明显高于以往，对大部分房企来说，个别项目实施可行，在更大范围推行将加剧房企资金压力。”张波表示。

　　一家中型房企人士告诉记者，企业对有现房销售条件的地块不感兴趣，因为现房销售意味着必须达到现房条件后才能实现销售收入，销售周期明显变长。

　　业内人士认为，当下房企面临较大资金压力，现房销售对企业现金流提出了更高要求，即使地块本身的品质较好，也未必能吸引到房企足够的关注。

　　“现房销售可保障购房者权益，降低行业风险，但当下施行现房销售，无疑会加大房企资金压力，容易导致更多项目出现延期交付，甚至发生烂尾的可能性。而采取以点带面，逐步增加试点地块和试点城市的方式来推进，节奏更为缓慢。”张波表示。

　　陈文静认为，短期内进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限。