是第一个开盘的立体生态住宅项目，指导价3.2万/㎡，开盘价3.5万/㎡，

　　紧接着是国贸天琴湾，指导价4.2万/㎡，开盘价5.5万/㎡，首开去化超7成，目前只剩9套。

　　高地价，高溢价，高去化，名副其实“三高”。两个项目大获成功，一定程度上给低迷了一整年的福州市场注入了一点信心，也给友商传达了一个信号：第四代住宅，我看行。

　　于是这一年福州的土拍场，凡是允许建设立体生态住宅的地块，就不会砸到地里没人要，而且楼面价都不便宜：天琴湖楼面价22644元/㎡；

　　但建发缦云、国贸天琴湾的好运似乎没能传导给其他项目，之后登场的元亨府、天琴湖只收获了一“高”，地价高。

　　在场的第四代住宅们，刚备案的、在打桩的、准备开盘的，都沉默了.......这哪是砸的项目饭碗，这是连带第四代们碗里的都给倒了啊！

　　第四代住宅最大的卖点，就是那个赠送的大阳台+垂直绿化。谁不想有个大阳台呢，加上垂直森林的设计，一改过去鸟笼式楼宇速乐体育，将住宅融合到自然中，打破了钢筋混凝土森林的粗糙感，是有眼前一亮的感觉。

　　但这个卖点，一定是要建立在地段或者是极致的景观资源等房产的核心价值点上住宅新闻，才会发挥它最大的价值。就像飞凤山之于建发缦云，市中心+江景之于国贸天琴湾。

　　若没有这些基础卖点支撑，那这个绿油油的建筑其实是经不起推敲的，说是优点，也可以变成缺点。

　　大阳台虽是赠送，但在公摊上也是一点不客气。以天琴湖为例，公摊达到了28.3-28.9%，一套142㎡的房子套内只有100㎡，以均价35000元/㎡计算，公摊就去了140万。

　　而绿植虽是让人赏心悦目，但后期的维护非常非常麻烦。首先，这个绿植一般是由开发商统一购买，不能自行变更植物品种，想圆“种菜梦”的可以醒醒了。

　　所有的植被虽然有专门的滴灌与维护系统，但物业每次都要进入私宅进行维护，隐私也是要考虑的问题。

　　而且不封阳台，尘土多不说一下雨就更尴尬了，福州还有土特产台风，这样的庭院该如何维护好？

　　这些问题在建发缦云和国贸天琴湾上还不那么显眼，因为有更大更强的光环盖过了。但在天琴湖和元亨府上就显露无疑了，足以把项目所有的卖点彻底击穿。

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　　上期我们说到，元亨府的主要问题，一个是产品和板块的错配。第四代住宅这样的改善放在刚需主导的快安注定是格格不入的。

　　加上中建在改善产品上，缺乏强有力的代表作。不像建发、国贸等品牌房企，有丰富的做高端线的经验，又有一定口碑的物业，自带品牌号召力。

　　同理可得，其他知名度、实力还不够的小房企，或者对福州市场还不熟悉的外来房企，不要轻易碰第四代。

　　而天琴湖的问题在于不够极致速乐体育，对于真豪宅而言，是差一点都不行，天琴湖却在地段、景观资源、配套、产品等方面差了五六七八点，这就让处境变得很尴尬。

　　项目自己都没信心卖出4.5万/㎡的指导价，自刀了近1万/㎡开盘，又让挑剔的改善如何相信这是豪宅的档次呢？

　　记得乒乓球大魔王张怡宁说过，她每次比赛前，和对方握握手，基本就知道对方的底气几何了。天琴湖的价格策略，相当于第一次面向福州高端人群握手时就露怯了。

　　天琴湖和元亨府遇冷，一定程度上给了市场和对第四代住宅正上头的房企一点提醒：

　　不是所有第四代住宅都热销，不是种点花花草草再标榜个第四代住宅就可以高价拿出来卖。

　　是噱头还是真的物有所值，购房者也越来越有自己清晰的判断。第四代住宅归根结底只是在产品上面做的一点提升，但产品的价值再大也很难大过地段价值、配套价值、品牌价值。

　　目前第四代住宅已经在福州遍地开花，除了在售的，还有许多在路上，但这也是拍地之初基本就定好的，自己拍的地，含泪也要盖下去。

　　当然，我们也不是唱衰后续还没上市的项目。只是经过此番插曲，第四代住宅要拿回属于自己的一切，不是那么容易。必然要花更多心思，将产品做得更精细。

　　比如至少安全要有，美感要有，服务要有。若能将第四代住宅的产品价值发挥到极致，其它基本素质也不错，或许个别项目还会有惊喜。

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　　但还是不建议房企盲目尝试，也不建议购房者跟风入股，还是那句话，对新鲜事物保持敬畏！