说起深圳的豪宅，都会想到深圳湾，实际上深圳湾的绝大部分楼盘都不具备豪宅的品质，拥有豪宅的价格是位置、超高使用率和刚需户型支撑起来的。

　　深圳湾的豪宅品质和小区远远不如老牌的华侨城和蛇口，整体价格却远远高于华侨城和蛇口片区的豪宅。华侨城和蛇口片区价格上不来除了重点的位置原因，还有脱离刚需群体的户型。

　　深圳的高房价，位置是决定一切的基础，没有足够好的位置做再好的产品出来都是画蛇添足，好比五菱宏光装上劳斯莱斯的内饰一样卖不到保时捷的价格。

　　深圳总有一些开发商不信邪，位置和地块没有豪宅的基因，硬生生的打造成豪宅，以豪宅的噱头卖更高的价格，最后都是搬起石头砸自己的脚。不仅坑了自己，还坑了一部分冲动的购房者。

　　比如龙华的卓越柏奕府和福田的承翰湾湾国际，它们先不给你讲价格，给你讲情怀。

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　　位于水围的承翰湾尚国际，今年8月份开盘，推出372套住宅，119-175㎡的3-4房，开盘均价约11.28万/㎡，入门户型套均价约1342万。

　　承翰湾尚国际就挨着福强路两栋楼，前面是福强路的噪音，后面是水围村的景观，基本上没什么花园小区，周围的环境也不好。可能是开发商为了改变楼盘的先天不足，把目前可以用到好的材料都堆在这个楼盘，给购房者讲情怀。

　　情怀可以从售楼处，地库一路讲到房间，楼盘装修用的是多么好的材料，使用的是什么工艺，大师的设计，房间装修花了多少钱。实际上小区太小入伙以后很多都是一个摆设，看完楼盘和房间装修也会认为真的很豪华，实际住进去就会很鸡肋。

　　比如约119㎡的三房速乐体育，客厅标的宽度约3.8米，除去墙体的面积实际约3.6米，豪宅的主卧使用面积约10㎡，做好衣柜放上床，主卧还不如过去大部分89㎡三房的大。这么小的主卧还装修的特别厚重，导致房间面积更小，这是约1300多万买过来的豪宅。

　　小区位置不好，小区太小，搞豪宅的装修。使用率太低，房间太小，用豪宅的装修。开发商认为装修成豪宅就是豪宅，就可以卖豪宅的价格。就是一辆五菱宏光，把他装成劳斯莱斯，还想卖劳斯莱斯的价格，看着可能像劳斯莱斯那么回事儿，买过来开着完全不是那么回事儿。

　　高总价买这样的房子，不仅住进去享受不到预期豪宅的感觉，二手房市场中也会因为楼盘和房间各方面的硬伤，回归刚需盘的价格，大面积高总价流通性还远远不如同期刚需盘。

　　现在的市场确实比之前更加成熟，购房者也用脚投票了，372套住宅开盘开发商对外宣布卖了116套，两个多月过去了仅签约20套。当初迷之自信的开发商，现在应该有所醒悟，不然也不会高佣启动转介，不过为时已晚，这样的房子高价开盘前就应该狠狠的打折更加贴近市场，利用开盘的热度尽量多的出货，弄成这样开发商和20位购房者一样尴尬。

　　位于龙华龙上塘片区的卓越柏奕府，今年1月份开盘，推出约637套住宅，108-125㎡的3-4房，开盘均价约7.46万/㎡，主打龙华高品质豪宅住宅新闻，入门套均约800万买三房，放在去年龙华房价还没有大面积下跌有一些优势，在没有差价的情况下速乐体育，就没有人买这里的豪宅了。哪怕是市场相对较好的10个月前开盘，打折、高佣转介速乐体育、低首付等等营销路子都用完了，600多套房子现在还有大量没有签约。

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　　卓越柏奕府是目前在龙华少有敢全部建大面积三房起步豪宅情怀的楼盘，本来可以建一个刚需楼盘，跟着龙华的主流户型走，就不至于卖的这么惨，市场也狠狠的给它上了一课。

　　卓越柏奕府建出了豪宅的样子，却建错了位置，完全没有吸取隔壁豪宅的教训。承翰湾尚国际没有豪宅的基础，也没有建出豪宅的房子。

　　这是开发商凭自己的意志所做的错配，很多楼盘的结果都告诉我们很惨。我们必须清楚的认识自己，在基础条件没有达到的时候不要谈情怀，开发商应该记住，购房者更加应该记住。