高楼，一直都给人一种高端大气的印象，在我们茶余饭后的谈资中，常常以某某地标建筑而引以为豪，因为它代表了城市的形象。在住宅市场上也是如此，在农业时代，我们住的房子大多以砖瓦平房为主，随着城市化的进行，越来越多的人从城市进入到城市工作、生活住宅新闻，到2019年底，大陆城市常住人口达到84843万人，占总人口的60.6%，进城后，

　　由于城市人口的快速增长，如何把有限的土地资源最大化利用，成为不得不考虑的事。在过去20年，我们有一个明显的感觉是，二三十层的高层住宅越来越多，不仅存在于大城市，一些县城的高楼层小区也犹如雨后春笋般地冒出来，浓浓的现代化气息油然而生。诚然，高层住宅解决了城市人多地少的矛盾，满足了新城市人的居住需求，但随着时间推移，“高楼病”也引起研究人士的关注。

　　北大光华管理学院应用经济学系朱国钟教授曾模拟一个实验，在考虑房龄、城市发展逻辑以及住房供应结构等关键因子下，得出的结论是：未来我们也可能出现大面积贫民区，主要就在这些建造时间较长的高层住宅里。此后，经济学家、东北财大教授周天勇也发表类似观点，在他看来，几十层的高层住宅在应对消防、地震方面比低层住宅差很多，加上维修艰难、维修成本高，多年后，高层住宅的价值将一落千丈。

　　对高层住宅速乐体育，开发商无疑最有发言权，阳光城董事长曾坦言，玻璃外墙脱落、结构老化、机电系统老化等等，都是未来（高层住宅）可能存在的问题。随着楼龄增长，维修起来难度该有多大？有人想到拆迁，有开发商就曾表示，按照一般1:1.5赔付比例，加上各种建造等成本，现在30多层的高层住宅，起码要建60层，甚至更高才能维持收支平衡，而且高层住户多，要意见协调一致太难，结果就是：高层住宅小区要推倒重建几乎不可能。

　　就笔者的现实感受而言，先不说高层住宅未来是否贬值问题，就高层住宅面临的两个现实问题：一是消防，二是电梯。就目前的技术条件的话，一般的消防云梯是难以达到救援高度的，而且高层住宅小区的住户本身就比较多，车位停放在消防通道上的情况也不少见，一旦发生火灾，消防车未必能进得去，至于电梯方面，身边一些十来年房龄的小区就经常出现故障，而且要维修也不容易，一是流程，二是资金，后者在开始的时候都是动用维修基金，但一旦使用完，那就需要各家各户出钱了，那可能又是一项难统一意见的工作。

　　其实，对此情况，国家也早已意识到，而且在住房相关的规范中也在逐步改进和完善，在推行的住房“新标准”下，住房模式将迎来明显变化。在《住宅项目规范》中明确：

　　四层及四层以上新建住宅建筑 或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑：应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。十二层及十二层以上的住宅建筑：每个居住单元设置电梯不应少于2台；既有住宅建筑：要求加装电梯的载重量不应小于300千克。

　　目前，许多城市据此修订了建筑规范，比如北京在《住宅设计规范》中加入了4层及以上建筑必须设置电梯。近日江苏省也对2000年开始实施的《住宅设计标准》进行了全新修订速乐体育，规定对4层以及以上以及入口层距离地面高度超过10米必须设置电梯，并满足无障碍使用要求。随着新标准的推行，相信还有更多的省市加入进来。

　　4层以上住宅设置电梯，这与目前正在实施的老旧小区改造工作“遥相呼应”，后者鼓励有条件的老小区加装电梯，在安装经费上由各级财政补贴，住户费用分摊相对较少。虽然在实际操作过程中，可能存在低楼层与高楼层住户意见不是很统一，但随着老龄化社会深入，以及观念改变，老旧小区加装电梯将是一个趋势。

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　　与此同时，严控高层建筑、高层住宅建造。今年住建部和发改委联合发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中明确规定：

　　1.严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；2.严格限制新建250米以上建筑；3.各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；4.中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　从这项新规定中可以读出，国家对高楼建造之风踩了刹车，城市高楼“比拼”将告一段落，新建高楼的现象或将“全面消失”。主要体现在：1.此前已规划的超高层建筑，很多城市都有超过500米高度的建筑规划，包括一些已在建的，有“削高”合规的必要；2.新建超过250米的建筑将受到限制；3.超高层住宅受到限制，因为100米的建筑都需要更严格的抗震等技术审核，特别提到中小城市要严控建筑高度；4.县城也不例外，要求以多层住宅为主。

　　这里特别说明一下县城，新标准应该说有非常明确的指向性，一方面，县城本身不缺土地，具备建低楼层住宅的条件，另一方面也是因为县城在救援等条件不及大城市，再者，县城本身或是城市化下半场的人口净流出地，过多的房子容易造成资源浪费。

　　住宅设计标准、旧改以及“限高”令相继出台，实际上是打出了城市住房市场管理的一套组合拳，对我们眼下以及未来的住房趋势、房地产发展趋势有着深远的意义和影响。高层住宅尽量不建或者少建，同时对既有老房子进行改造升级，整体上是朝着更宜居的方向发展，在这些新标准下，这两类人有福了。

　　其一，已购买老小区房子的人，特别是可加装电梯的高楼层老房子。主要体现在两大方面：一是居住舒适度提高，根据旧改内容，水电气等管网都将作为基础类进行全面更换或者维修，加上道路拓宽、增加停车位等，小区面貌焕然一新，宜居性大幅提升；二是房产升值。清华大学校友会房地产协会前会长聂梅生表示，旧改不是为抬升房价，但改造成功后，将带动房价上涨，这对加了电梯的老楼层住户更是如此，房产价值面临着再次重估。

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　　其二，参与旧改的企业或者从业人员。在未来5年，将基本完成对2000年前的老旧小区改造，数据显示，全国大约有16万个符合条件的老小区，按照4万亿的投资规模算，平均每年投入资金在8000亿，加上各种社会资本，这个市场就更为庞大。在某券商发布的一份报告中显示，目前我国电梯保有量为628万台，其中梯龄在20年以上的有26万台，预计到2030年更新需求将达30万台，这还不包括老楼新加装电梯需求。除此之外，参与旧改的建材、装饰、园林、安防、健身娱乐设施等等企业以及从业人员速乐体育，都将是其中的受益者。