我们都知道，公寓的土地使用权只有40年，而住宅土地的使用权是70年，虽然两者在目前都能用来居住速乐体育，但两者仍在法律上被确定为不同的使用用途。

　　而现在全民对房价比较敏感，很多人为了买房掏空了所有积蓄，还背上了不少的房贷，对于一些买房经验不足的购房者来说，通常关注的焦点在房子本身，而对房屋的产权并不太在意。

　　山东省临沂市兰山区后园馨园E区300多户人的“住宅”变成了“酒店式公寓”，导致业主孩子无法上学。临沂市相关部门回应称：网友所反映的300多户人居住的1号楼4到7单元，规划用途就是公寓，不存在“住宅”变“酒店式公寓”；对于部分业主反映的“上学难”等问题，当地正在研究解决方案。

　　临沂市自然资源和规划局自然资源确权登记科科长王临生说，小区的土地和房屋性质取决于建设工程规划许可证，“2010年该项目的规划用途为批发零售和城镇住宅，通俗地来说就是有商用和住宅。”

　　记者在原临沂市规划局2013年11月25日审批的《建设工程规划许可证》上看到，后园小区E区1#楼为住宅楼，2#、3#、5#等楼为酒店式公寓商业楼。王临生表示，1#楼对应1号楼的1到3单元，2#、3#、5#公寓对应1号楼的4、5、6、7单元。

　　据有关部门介绍，后园馨园小区E区项目所有手续的办理都是合法有效的，4到7单元规划和预售的用途都是公寓，根据城乡规划法等规定，非因政府原因，不可以更改其规划用途。

　　临沂市住房和城乡建设局房地产市场监管科工作人员董鹏飞说，经调查核实，从办理商品房预售许可证时，该楼4至7单元的规划用途就一直是公寓，从来没有进行过变更。

　　多位业主反映，其不动产查询证明为“住宅”。有关部门表示，业主共进行361次查询操作，其中有40次与系统登记的规划性质不一致，经过核实认定为工作人员操作失误造成。

　　多位业主向记者提供的视频、录音等显示，临沂市汇源企业总公司销售人员宣称，“不用担心，都走1号楼的住宅手续，签合同都是70年。”记者调查发现，当时的一些宣传信息上写道：“后园馨园在售房源1#、2#、3#、5#……工程已经封顶，孩子上学成长无忧。”

　　临沂市汇源企业总公司提供的业主购房合同显示，其中4单元的规划用途为“公寓”，然而部分业主提供的购房合同和贷款合同，显示为规划用途为速乐体育“住宅”。有业主认为，房地产开发商涉嫌虚假宣传、误导消费者。

　　临沂市住建局调查认为，这些合同与住建部门系统中存档的网签合同文本不一致。房屋用途在系统中是不可更改的，需要公安和市场监管等部门进一步核实、鉴定。

　　有业主对记者表示，当时购房时公寓价格要比住宅价格要低一些。记者在住建部门系统显示的交易价格中看到，相邻时间，公寓楼的价格比住宅的每平方米平均价格低600至1000元不等。

　　临沂市市场监管局有关负责人表示，后园馨园E区开发商和业主之间的合同纠纷，责任不好认定，建议提交仲裁委员会仲裁，或者依法向法院起诉。记者近日了解到，针对业主提出的诉求，临沂市有关部门正在研究解决方案，记者将持续关注。

　　“我买了170平方的大公寓，你说搞笑吧！”近日，临沂市民反映临沂后园馨园E区（即后园馨园%uB7彼岸）虚假销售，私自更改合同，买房时许诺业主是住宅学区房，其实是40年的公寓，导致小区300户左右的孩子不能入学。

　　“在房屋销售过程中，银行贷款备案房屋性质都是住宅合同，而房管局拿到的合同被其更改为公寓合同，合同上有明显的拆订痕迹。”临沂后园馨园E区2号楼业主李女士（化名）称，她于2016年6月初购房，2018年5月底交房后，在银行以住宅的形式办理了贷款；去临沂市房产局大厅交维修基金时速乐体育，交费单上也写着“商品住宅”。然而今年6月份她去临沂市房产局打印合同时，房屋性质却变成了“公寓”。

　　“我买了170平方的大公寓，你说搞笑吧！因为公寓的性质，小孩报名上学被驳回了，这种行为就是欺骗。”李女士还说，当时买房时开发商有告知房子是40年产权，但并没有明确告知房屋性质是公寓，再加上当时宣传说是学区房、能上十二中、三小，业主都以为自己买到了学区房。

　　“我们的合同上并没有楼号区别，统一都是1号楼，然后分了7个单元，交房时，才在我们住的楼梯上标识上楼号，然后住房性质变成了公寓，导致我们小孩上学申请被驳回，因为公寓不作为学区房，不能入学。”李女士说。

　　据了解，李女士买的是2号楼1单元，但拿到的合同上却显示是1号楼。为什速乐体育么买的2号楼合同上却写着1号楼呢？面对李女士的疑问，开发商对她解释称是为了以后收物业、水电费都按1号楼的标准收费。

　　“开发商卖楼时，宣传页上没有任何地方写有‘公寓’这两个字眼，当时咨询开发商时，开发商压根没提只有1号楼是住宅，后面都是公寓，要不我也不可能花差不多的钱买这么大的公寓！”5号楼业主徐女士（化名）说，如今住宅变公寓，令小区300户左右的居民孩子上不了学，这是大事。其次，开发商在售楼时，即便是公寓，也应该明确告知，让买房者有知情权。

　　“开发商明显是在欺骗业主，如果不是欺骗，为什么我们能以住宅的方式贷款呢。”徐女士还告诉记者，公寓明文规定最多只能贷款10年，而他们却以1号楼住宅的形式办了30年贷款。合同上也很奇怪，有的业主手中的合同上写的房屋性质是住宅，70年产权，一些缴费单上也是显示住宅，后来就变成了公寓；有的业主合同上确实写的是公寓，但是产权却写的是70年产权，对此开发商对她解释称，“2、3、5号楼全部走的是1号楼的手续。”

　　为何业主手中有“住宅合同”，开发商手中有“公寓合同”？小区开发商临沂市汇源企业总公司负责人解释称，后园馨园E区一共七个单元，1号楼（1至3单元）规划为住宅，2、3、5号楼（4至7单元）规划为酒店式公寓。当时卖房时，售楼处“五证”全部公示，上面明确写着1至3单元是住宅，4至7单元属于公寓，而且业主买房时价格也不一样，1至3单元价格高，与4至7单元的价格悬殊很大。此外，甲方、乙方和房产局备案所签订的三方合同中，上面也明确写明了4至7单元是公寓。

　　该负责人还告诉记者，业主在办按揭贷款时，开发商仅根据合同原件提供复印件给业主，业主拿走以后自己去银行办理贷款，开发商也不跟着去，至于为何出现同一份合同两种房屋性质，开发商这边也不清楚，但会积极协调帮助业主孩子上学。

　　针对此事，记者咨询了临沂市住建局房地产市场监管科，工作人员介绍，商品房合同备案主要是为了防止开发商一房两卖，对于合同内容不进行审查，根据房产测绘规范，小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼四个楼是一个整体的楼，所以把这四个楼合在一起，整体给发了预售许可证1号楼，上面标明了多少建筑面积，有多少套房屋，预售的性质有哪些，但预售证为整体标注，具体的房屋用途仍需以购房合同为准住宅新闻。临沂市住建局房地产市场监管科工作人员建议小区业主依法诉讼解决。

　　针对这一问题，记者采访了山东品众元律师事务所杨瑞律师。杨瑞律师认为，首先应看，开发商销售宣传资料上是否存在虚假描述，将公寓房描述为住宅？其次，网签合同上关于所售房屋的性质，注明的究竟是“住宅”还是“公寓”？再次，合同签订后，是否有人擅自改变了合同内容，将“住宅”修改成了“公寓速乐体育”？

　　如果开发商存在不当行为，出现以欺诈的手段与业主订立商品房买卖合同的行为，则会构成合同欺诈。根据《民法总则》第148条，《合同法》第54条规定，业主可以通过诉讼的方式来行使撤销权，以维护自己的合法权益。法律规定撤销权一经行使，合同自始无效，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因合同被撤销所遭受的损失。但撤销权受除斥期间的限制，撤销权人要自知道或者应当知道撤销事由起一年之内行使。

　　同时，在此提请广大业主，在购房置业时，一定要具有风险意识。购买前仔细审查开发商相关资质证件；签合同时，一定注意全面了解合同内容；出现纠纷后，及时保留相关证据，以便进行下一步的维权活动。