速乐体育速乐体育本期的新闻精选仅包含了10月9日-30日的相关房地产新闻，10月1-8日的对应内容请看9月新闻精选部分内容。

　　在目前的市场上，不论是房地产市场，还是更广阔的经济基本面，最大的不确定性无非是脱欧方式与封锁进程。相比之下，由于新的封锁基本方法是相对温和的3级封锁制度，无协议脱欧的负面影响应该大于英国的进一步封锁。不过，在法国已经再次封国的情况下，英国的3级封锁覆盖全国大部分地区是有可能的住宅新闻，而这可能在短期内造成实体经济的伤痛。由于这两件事目前还处于动态变化中，因此本期精选暂不包括与之相关的新闻内容，但我们可能会在未来专门撰写相关的分析研究。

　　下面回到具体的房地产新闻，我们此次选择了4条住宅市场新闻以及3条商业市场的新闻进行解读。

　　英国政府此前提出了由政府背书作为贷款者信誉担保，从而促使银行放款的提议。此举在10月6日提出，却仅仅过了3天就遭到了相关专家的一致差评。专家们的反对意见集中在这样的政策会否与导致2008年金融危机的松散的信贷审查体系一样，成为新一轮经济危机的导火索，以及该政策实际上并不能起到缓和当前情况的效果。

　　我们在上一期新闻精选中也提供了一刚刚出台的房贷新政的说明和评论，当时我们认为这一新政实际上无助于英国当前最应该解决的住房危机问题的解决；由三天之后就有英国当地的专家们持同样观点进行批判来看，这一点是该政策最大的弊端。

　　诚然，令房贷标准放松，并且令原来申请不到款项的部分人得以过审取得房贷，在目前的英国房贷市场上恐怕只是一个美好的愿景，毕竟政府并没有被赋予任何权力能够强制要求商业银行必须修改自己的贷款审查标准，更难以强迫银行借钱给原本不愿意借给的人。

　　当然，最关键的仍然是这一政策究竟在干什么的问题，也就是最被诟病的这一政策对于住房危机并无裨益的问题。按照马克思经济学的观点，当前英国房地产市场上，生产与消费的矛盾问题方面，生产应该是主要的矛盾。生产不足，导致供给不足，供大于求又促使房价上升，降低了可负担性。如果说从矛盾的另一端，消费端来解决问题，实际上是无法彻底了结住房危机的：我们可以这样假设，英吉利海峡突然来了一场龙卷风，把海底埋藏的各类宝藏全刮到了英国民众的手里，就是不用贷款，现在英国6600万人也都有钱负担一套两房公寓。如此看来消费问题基本已经解决了，可是住房危机呢？毫无疑问仍然存在，因为全英国并没有足够的住房存量来让英国民众购买。所以说，在消费端着手解决住房危机是不可取的，而通过信用扩大而非实际收入增长的提高来解决，就更是“邪道”手法。

　　根据Knight Frank的统计，今年的前8个月在伦敦的豪宅市场（千万英镑以上房产）上交易总额已经达到了11.3亿英镑，而2019年同期则为9.77亿，涨幅16%。

　　评论：首先我们要注意增加16%的交易额实际上未必就能作为伦敦豪宅市场比去年更受欢迎的佐证。

　　豪宅市场与主流的住宅市场不同，以标的少，单价高作为区分，在1000万英镑以上的细分市场更是如此。由于这种市场的特殊性，因此买家数量下降未必能带动成交总额的下降。电影《不见不散》中有一句台词：“你得研究业主的购物心理，愿意掏二千美金买房的业主，根本不在乎再多掏二千”。这虽然是一句戏谑的玩笑，但对于昂贵的豪宅来说，买1000万英镑和1200万英镑的目标客户群实际上确实未必就是两批人，因此成交总额的增加可能是因为今年的交易中多出了些比去年更贵的成交价而已速乐体育。

　　不过，以今年的成绩来作为豪宅市场仍然保留了其热度，想必是说得过去的。而豪宅的投资要点实际上也正是房地产投资中细分市场投资要点中最重要的一环：稀缺性。在主流市场用地不断增加的情况下，豪宅市场的占地面积趋向于越来越小（以至于某些城市高层公寓反而才是豪宅的代表），建造成本也在通货膨胀的助力下越来越高，因此导致了其吸引力的长青。当然，目前英国以及其他主流国家的低利率环境，也对贷款购买高价住宅更为友好，应为豪宅市场在疫情下仍旧坚挺的支撑之一。

　　由于疫情影响，伦敦境内房租在二季度结束的统计中仍然下跌；结合此前跌幅，伦敦部分地区的租金下降水平已经高达34%。

　　评论：租金作为住宅租赁市场的价格指标，其下跌反映的主要是供求关系的变化。在当前的下跌趋势中，我们认为主要的供求变化来自供给的进一步增加，而需求则在疫情开始时下跌，封锁以来变化不大或者略微上升。

　　需求方面的减少应该主要来自于海外留学生及务工人士因为疫情影响，回到祖国后暂时还没有返回伦敦，这种情况导致了疫情刚开始时租房需求的一次突然下跌。

　　在此次突然下跌之后，由于长期的封锁以及反复的疫情，原本离开了伦敦的租房需求恢复速度应该很慢，但在疫情期间，部分原本不是房东者却可能由于收入的减少加入了到了租赁行列，开始出租自己的房屋速乐体育，加之疫情期间仍可能有一部分在建的长租公寓等项目完工，因此供给得到了一定程度的增加。

　　而原来就已经是房东的从业者，收租困难者由于政府的租客保护令无法驱逐自己的租客，于是“被迫营业”速乐体育，收租理想的（大多数是专业房东，即长租公寓BTR运营者）更不会放弃市场风险高企时期最珍贵的稳定现金流，没有理由离开这一行业，因此结合新增供给， 在租赁行业中总供给应该是增加的。

　　综上所述，这最终导致了房租租金的下降。当然此中应该还有一部分原因是在疫情期间房东主动或者被迫降低了自己的租金，从而进一步促使租金下降。

　　在最新一期英格兰银行关于社会信贷数据的披露中，英国住房贷款的批准数达到了2007年以来的高点。

　　评论：上述住房贷款批准数达到13年来的高点来自英格兰银行的2季度数据披露，因此与此前所说的政府推广的95%杠杆率无关。实际上，在8月份数据的披露中，英格兰银行也同样声称当时的贷款批准数据达到了2007年10月以来的高点。贷款批准数屡创新高之下难以察觉的事实可能是换房者代替首次置业者，成为了当前市场上购房主力。英格兰银行的数据发布于昨天（10月29日），暂时无法得知贷款批准在具体购房群体（投资者、换房者和首次置业者）中的分配情况，但据另一报纸Evening Express援引英国地产中介协会NAEA的调查数据，目前首次置业者的成交数已经为7年来的低点。因此，当前购房市场的主力可能已经不再是首次置业者（该群体上一次成为主力在2019年下半年），变为了换房者（排除投资者是因为投资者Buy to Let型贷款的比例长期在总贷款比例中不足1%）。

　　由于第二波疫情的影响，原本呼吁人们离开居家办公回到写字楼的英国政府又重新呼吁人们回到家中办公，远离写字楼。然而，就像在呼吁人们回到写字楼时响应者不多一样，政府呼吁居家办公也收效甚微，回到写字楼工作者人数目前仍保持稳定。

　　评论：在高度发达的市场经济下政府的这类政策往往让位于实际效益。在经过了长达4-6个月的居家办公之后，可以想见的一个后果就是基本上所有人（包括员工与雇主），都已经能够清晰地看到居家办公对于整个公司的在效益上的影响。这种影响未必一定是消极的，某些企业（比如金融服务类）可能会发现远程办公的员工并不会难以完成原本在写字楼上班时对应的工作量，因而找到了一种新的办公空间配置思路。

　　但与此相反的，必定也有一部分人因为长期居家办公，而确认了工作效率在办公室内时的确更高的事实。因此，在政府没有强制要求人们必须留在家里后，对于是否应该在办公室工作这一点有了清晰认识的人们想必更倾向于按照过往确认出的经验行事。

　　而从现在的复工人数趋于稳定来看，未来疫情完全结束后，疫情前在写字楼内工作的人数应该有相当一部分将部分或全部离开其办公室生涯。以伦敦为例，当前办公室内工作人数相当今年2月时的51%左右，因此即便疫情过去后，应该也有一部分人因为效率不因居家办公降低而不会回到办公室工作。

　　由于第三级封锁政策在利物浦等地的实施，该地区本来已经开始复原的接待产业将面临毁灭性的打击。许多酒吧及酒店从业者及持有此类资产的投资公司为此感到沮丧及愤怒。

　　评论：在九月的收租日数据中，基于不同的来源，对于娱乐类的商业租客的按时交租比率相比上一次收租日提高了5%-10%左右，由此可见这类商业租客正在恢复。第三级封锁政策明确了对于这类商户的强制关闭要求，的确将这种艰难的复原扼杀。由利物浦经营者的反应来看可以知道，假如第三级封锁覆盖到了英国更多的地区，尤其是经济发达的城市如伦敦和伯明翰，则英国的接待业运营者很可能再也无法支持下去。

　　当然，运营者即便都被迫离场，在正常的秩序恢复后，行业本身还是能够迎来复活，毕竟娱乐消费是人们日常生活的一部分。但这种大批运营者破产关门的情况一旦出现，其行业再生期间，住宅租赁业将同样会受到打击。这是因为对于年轻的租房一代来说，接待业是其中很大一部分人的收入来源。举例来说，作为“学生友好型”的打工行业，与接待业相关的餐馆、酒吧、酒店等商户是最典型的几类，这点想必在欧美国家留过学的读者都有体会。

　　而年轻人，比如“千禧一代（Millennians）”，又是住宅租赁市场的重要目标市场。不论是长租公寓BTR,还是共享型公寓Co-Living，其主要客户大部分都属于年龄较小的一代。因此接待业的凋零，将进一步打击到住宅租赁行业客户群体的实际消费能力和水平。

　　保险巨头W R Berkeley正在为其位于伦敦中心区的大厦The Scalpel（“手术刀大楼”）寻找买家。The Scalpel完工于2018年，处在伦敦金融城的核心地带，毗邻被称为“奶酪刨”的Leadenhall大厦。W R Berkeley据称心理价位在8.2亿英镑左右，如该价格属实则The Scalpel的租金回报率为3.5%。

　　评论：这是近期难得一见的顶级优质资产的出售。The Scalpel所在的位置是伦敦金融城最优越的一段，在著名的Lime Street上，当前的空置率大约为6.5%，与伦敦平均空置水平接近。其租金回报率虽然略低于目前主流估计的金融城核心型资产平均租金回报率4%（Knight Frank），但作为这一类外观和位置都具有相当代表性的高端写字楼之一，Scapel的租金回报率实际上是合格的：另一类似资产，被称为“对讲机（Walkie Talkie）”的20 Fenchurch Street大楼，在2017年交易时的租金回报率为3.4%；旁边的Leadenhall Building在同年交易中的回报率为3.5%。

　　因此，伦敦金融城内这类著名的优质写字楼具备一定的资产溢价是合理的，也是受市场认可的，而The Scapel的最终成交价如确实能达到3.5%，将会是这类资产卓越的稳定性和抗风险性的再次证明。