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二手住宅成交量下滑4668%!2023年深圳速乐体育楼市能否从冰冻中走出?

  深圳2022年二手住宅市场偏冷。《证券日报》记者根据深圳市住建局数据统计发现,深圳2022年二手住宅共成交21701套,较2021年成交量下滑46.68%,月均成交仅约为1808套,创近15年新低。

  值得一提的是,这是深圳继2021年二手住宅成交量同比下滑57.28%之后,连续第2年下滑。

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  对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时认为,深圳连续两年二手房交易量腰斩式下行受多方面因素影响,2018年—2020年投资需求推高深圳二手房成交量,而2021年二手房参考价的出台对二手房定向去杠杆,打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条,随着深圳供给端改革开始见效、新房分流需求,二手房开始去泡沫过程。

  分月份来看速乐体育,深圳2022年二手住宅单月成交量从未超过2500套。单月成交量最高发生在2022年5月份,达到2318套;而成交量最低的2022年2月份单月成交仅为872套。据统计,深圳去年二手住宅成交量创近15年新低,仅为2015年高峰时期的17%。

  与此同时,2022年深圳二手住宅成交量也低于新房住宅34441套的成交量,存量市场连续第二年跑输增量市场。

  从成交面积来看,深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米,较2021年下滑42.89%,连续第2年同比下滑。

  作为一座常住人口超过1700万人的一线年二手住宅成交相对偏低。根据易居企业集团数据,北京、上海两大一线年二手房成交面积分别约为1334万平方米、1330万平方米,远超深圳。

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  “相比同为一线城市的北上广而言,深圳二手住宅成交面积的降幅略显较大。”诸葛找房数据研究中心市场分析师关荣雪对《证券日报》记者表示,一方面受市场大环境影响,深圳楼市销售端承压;另一方面,深圳作为全国首个发布二手房参考价的城市,直到当前仍然在严格执行,二手房供应、成交均受到一定影响。

  李宇嘉认为,2020年“7·15”调控以后,深圳出台多种政策调控二手房,力度较其他城市更强,此外深圳此前房价涨幅也更高,因此目前成交量回落幅度较其他城市高。

  成交量的低迷也对价格端产生一定压力。来自国家统计局的数据显示,截至2022年11月份,深圳二手住宅价格指数已经连续第6个月环比下降,同比降幅则达到3.60%。

  一些积极信号正在出现。从深圳二手住宅成交量单月同比降幅看,2022年呈现逐月收窄的趋势,降幅从2022年3月份的83.55%逐步收窄至2022年12月的0.34%。另外,2022年10月份、11月份深圳二手住宅成交量环比微增,一定程度上也显现出向好的苗头。

  关荣雪认为,2022年全国大部分城市楼市成交呈现疲态。在2022年房地产市场中,疫情产生不可忽视的影响,同时行业观望情绪持续蔓延,深圳二手房成交同比呈现下降态势在预料之内。2022年深圳二手房成交动力不足,预计2023年楼市需求端政策有望优化放松,深圳二手房成交表现有望好于2022年。

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  从全国范围看,不少利好楼市的需求端政策已经出台。据不完全统计,2022年12月份以来,已有包括重庆、成都、东莞、郑州、佛山等在内超过10个城市推出了新政,包括放松限购、“认贷不认房”等,支持居民合理住房需求。

  “2023年,深圳楼市能否有所起色取决于三方面因素:一是前期泡沫是否消退。目前来看,除少数片区明显降价以外,深圳大部分区域的房价仍高于2020年的房价水平;二是疫情后需求端的修复;三是深圳铁板一块的调控政策能否松动,例如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷速乐体育住宅新闻、限售5年等,但目前来看这些政策松动的可能性比较小速乐体育。”李宇嘉如是说。

  李宇嘉进一步表示,综合来看,2023年上半年深圳二手房或还将在低位徘徊,一直到绝大多数二手房按照参考价成交,房价降到可承受的水平上。

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