开发商怠于行使对其债务人的房屋过户和注销抵押权等与债权有关的从权利，严重影响房屋买受人合法权益的，房屋买受人可代位行使开发商的上述权利，直接向相关第三人主张特定物债权请求权和担保物权请求权，要求第三人履行协助办理房屋过户、涂销抵押登记信息等义务。

　　2002年，鸿基公司与该公司员工刘某签订房屋买卖合同，约定刘某购买涉案房屋。2003年，农行河北支行与刘某、鸿基公司共同签订抵押借款合同，约定刘某为购买涉案房屋向农行河北支行贷款20万元，鸿基公司提供保证责任。之后，三方办理了房屋过户手续和抵押登记手续。2008年，法院受理农行河北支行与刘某、鸿基公司借款合同纠纷案。审理中，刘某、速乐体育鸿基公司均认可上述贷款打入鸿基公司账户，并由鸿基公司负责还贷，刘某未参与贷款的使用和偿还。三方达成调解，约定解除抵押借款合同，由鸿基公司偿还剩余贷款本金及利息，刘某不再负担还款义务，法院出具了调解书。后鸿基公司未履行还款义务，农行河北支行申请强制执行。因鸿基公司无可供执行财产，执行案件终结本次执行。2009年，董某某与鸿基公司签订协议购买涉案房屋，交付了全部购房款住宅新闻，并办理了入住。因涉案房屋登记在刘某名下且存在抵押信息，董某某起诉要求农行河北支行、鸿基公司、刘某解除涉案房屋的抵押手续，速乐体育并要求鸿基公司、刘某协助将涉案房屋过户至其名下。

　　天津市西青区人民法院审理后认为，鸿基公司与刘某之间不存在真实的买卖交易行为，刘某并非涉案房屋的实际权利人。鸿基公司作为开发商将房屋出售给董某某，双方签订的买卖协议合法有效，董某某交付全部购房款并已取得涉案房屋，鸿基公司与刘某应共同协助董某某完成房屋过户登记。涉案房屋抵押的主债权人农行河北支行未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，鸿基公司亦拒绝履行抵押清偿义务，双方怠于行使权利的行为，对董某某对房屋的所有权的完整行使造成阻碍，故农行河北支行与刘某、鸿基公司有义务办理注销抵押登记手续。遂判决，农行河北支行、刘某、鸿基公司办理注销涉案房屋的抵押登记，刘某、鸿基公司协助董某某办理涉案房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至董某某名下。

　　宣判后，农行河北支行不服，提起上诉。天津市第一中级人民法院审理后认为，董某某作为行使代位权的债权人和房屋的买受人，有权要求鸿基公司、刘某配合办理涉案房屋的产权过户登记手续，要求农行河北支行配合涂销抵押权登记。遂判决，驳回上诉，维持原判。

　　本案争议焦点在于房屋买受人可否代位行使特定物债权请求权和担保物权请求权。

　　1.存在合法有效的到期债权。代位权诉讼既要对债权人对债务人的债权进行认定，亦要对债务人对次债务人的债权作出判定，需要从债权具有合法性、债权已届履行期、债权具有确定性等方面进行判断。本案中，董某某与鸿基公司签订订购协议，且足额支付了房款。鸿基公司仅完成交房义务，未履行办理产权过户登记的义务。鸿基公司与刘某签订虚假的房屋买卖合同，实质上是为套取银行贷款，双方之间的房屋买卖合同无效，因涉案房屋已登记在刘某名下，鸿基公司有权要求刘某返还房屋所有权。故董某某与鸿基公司之间，鸿基公司与刘某之间就房屋过户登记均存在合法、确定的到期债权。同时，农行河北支行作为抵押权人未在主债权诉讼时效届满前行使抵押权，作为实际抵押人的鸿基公司有权请求农行河北支行、刘某配合涂销抵押权登记。故董某某与鸿基公司之间，鸿基公司与刘某、农行河北支行之间就解除房屋抵押权登记均存在合法、确定的到期债权。

　　2.债务人怠于行使债权以及与债权有关的从权利。债务人怠于行使权利为启动代位权的起因，也是核心要件。怠于行使指应当行使、能够行使而不行使。民法典第五百三十五条将债权人代位权的客体界定为债务人怠于行使的“债权或者与该债权有关的从权利”。本案中，鸿基公司一直怠于要求刘某将涉案房屋所有权人恢复为鸿基公司，怠于要求农行河北支行速乐体育、刘某配合涂销抵押权登记。其中，房屋过户登记属于“特定物债权”，涂销抵押权登记属于与债权有关的从权利。实践中，多将代位权的客体范围扩张到特定物债权。民法典规定的“与债权有关的从权利”，包括担保物权、违约金、利息等，将抵押权纳入代位权客体范围能够更好保护债权人及债务人的实质权利。

　　3.债务人怠于行使权利影响债权人债权实现。债务人怠于行使其债权与债权人的债权实现之间有直接的因果关系。对于影响债权人债权实现的判断标准，学理上采取“无资力说”和“特定物债权说”两种学说。其中“特定物债权说”倾向认为保全必要的标准为“债权实现发生障碍”。具备债权保全必要性，速乐体育才可证成代位行使他人权利、干涉他人财产关系的正当性。本案中，董某某在涉案房屋未办理不动产登记、存在抵押权的情况下，只能要求鸿基公司配合办理过户登记、涂销抵押权，而涉案房屋因鸿基公司与农行河北支行之间存在借款和抵押关系，鸿基公司无法直接将房屋所有权过户给董某某、无法直接涂销抵押登记。故董某某行使代位权具有必要性和合理性。

　　原标题：《临法课堂 房屋买受人可否代位行使特定物债权请求权和担保物权请求权》

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