在过去的2022年,在豪宅市场发生了一个非常两极分化的现象:一手豪宅“抢破头”,二手豪宅普跌,可谓冰火两重天。
2022年上半年速乐体育,豪宅交易市场火热,从全国整体豪宅行情来看,据中原研究院数据,今年1-8月份全国豪宅市场的销售态势持续增长,个别城市豪宅销量同比增长竟达到400%以上。
然而,豪宅的神话到了下半场,接近破灭。2022年下半年,多城高价房成交量价齐跌。
根据克而瑞数据,总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显,去年全国范围内仅成交383套,同比下降40%。与此同时,部分城市,一手豪宅市场依然火热速乐体育,以上海为例速乐体育,2022年总价1000万以上的新房成交套数增加44%。
有人说过去的2022年,中国房地产市场真正进入改善时代。而改善需求的终极无疑是豪宅。
过去一年,盘点千万级豪宅的情况,2022年,总价1000万以上新房卖得最多的十大城市依次为:上海、北京住宅资讯、深圳、杭州、广州、南京、厦门、东莞、苏州、武汉。
根据克而瑞数据,核心10城共成交了42068套,同比2021年增加了10%,其中,北上广深等城市千万豪宅成交占比接近8成。笔者认为,这和北上广深的房价有关,相对其他城市,这几个城市本来房价就比较高。
按照豪宅总价的不同档位来看,一手豪宅总价1000万、3000万以上的成交还在继续保持增长,而所谓“顶级豪宅”5000万以上顶豪成交出现了下行,全国共成交383套,较2021年全年下降40%。
单价段也是如此。2022年,单价15万元/平方米以上顶豪共成交422套,同比下降19%。
和一手豪宅不同,二手豪宅成交量全面回落。根据克而瑞数据,总价1000万以上二手豪宅成交同比降42%;总价3000万以上二手豪宅成交同比降28%;总价5000万以上二手顶豪成交量同比降18%。
其中,单价段降幅最为明显,单价10万元/平方米以上二手豪宅成交降幅达到55%;单价15万元/平方米以上二手顶豪成交同比降52%。
总结2022年豪宅市场,新房打新,持续火热,而二手豪宅面临回落。分价位来看,在1000万-3000万左右的一手豪宅,交易量持续走热。相对来说,二手豪宅中5000万以上的豪宅交易较为稳定。
其实和普宅不同,豪宅和普通住宅价值属性完全不同,其受到经济环境影响所带来的波动情况也不一样。高端住宅的需求量相较于普通住宅而言比较稳定,价格也更具有波动性。
毕竟能称得上豪宅的房子其单价、面积都摆在那里。况且豪宅其实具有很强的稀缺性和复杂性,即使是在同一个小区,可能因为位置、花园的大小等,价格也会有一定差距。豪宅的价格和需求变化可以说受到多方面因素的影响,不可一概而论。
“而楼市打新”却足以凸显房子的投资属性。房子一旦具有投资属性,必然引来资金追捧,这是市场规律,也是价格倒挂的由来。
“豪宅打新热”的现象屡见不鲜,以北京为例,据时代财经去年4月报道,在位于海淀区北二环外的天恒学院里向市场推出143套住宅供认购,但却有14034个符合资格的购房人入围了摇号程序,相当于98个人抢一套房。据悉,天恒学院里的均价达到了8.54万元/平方米。
细盘楼市打新的火热现象,一手豪宅市场之所以还没有完全退潮,其根本原因还是一二手房倒挂价差,而巨大的价差是一手豪宅火热的驱动力。
更重要的是,类似豪宅拍卖中标者转让获取的差价费,上亿的豪宅往往意味着转让的差价费能够达到几十万上百万。而归根到底,打新热的本质是供需不平衡。
但笔者认为随着二手豪宅成交量下行、多地开始大幅降价成交,豪宅价格将回归理性区间,一二手价差也有望缩小。
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